O ponto de partida: um contrato quitado

A adjudicação compulsória parte de uma relação contratual: existe um compromisso ou promessa de compra e venda (ou uma cessão de direitos), e o comprador cumpriu a sua parte, pagando o preço. O problema está na etapa final — a outorga da escritura definitiva, que não acontece. É aí que a adjudicação entra, para suprir essa recusa ou omissão e permitir a transferência da propriedade.

Situações típicas em que vale avaliar

Alguns cenários costumam apontar para a adjudicação como caminho a considerar:

  • O vendedor se recusa a passar a escritura, mesmo com o imóvel quitado;
  • O vendedor desapareceu ou não é mais localizado;
  • O vendedor faleceu e os herdeiros não formalizam a transferência;
  • Houve uma cadeia de “contratos de gaveta” e o imóvel segue registrado em nome de um titular antigo;
  • Uma construtora ou loteadora não outorgou a escritura após a quitação.

Um ponto que costuma gerar dúvida: o contrato não precisa estar registrado para dar base ao pedido. Segundo a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda. Isso amplia o alcance da medida para muitos contratos particulares antigos — sempre sujeito à análise do caso.

Judicial ou em cartório?

Desde a Lei nº 14.382/2022, passou a existir a adjudicação compulsória extrajudicial, feita diretamente no cartório de registro de imóveis, quando não há litígio. Ela exige advogado e envolve a notificação do vendedor, que tem prazo para outorgar a escritura ou impugnar. Quando há conflito, fraude ou dúvida relevante, a via judicial tende a ser a adequada. Qual caminho seguir depende da documentação e da existência (ou não) de disputa.

Quando talvez não seja o caso. Se o preço não foi totalmente pago, se há cláusula de arrependimento, ou se não existe um contrato que ligue você ao titular do imóvel, a adjudicação pode não ser o caminho — e aí outras soluções, como a usucapião, precisam ser avaliadas.

Como decidir

A pergunta “vale a pena?” se responde com a análise de três coisas: o contrato, a prova de quitação e a situação registral do imóvel. Com esses elementos, é possível dizer se a adjudicação é viável, por qual via, e o que será necessário. Antes disso, qualquer afirmação seria chute.

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Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de cada situação.