Direito imobiliário
Adjudicação compulsória: receber a escritura do imóvel que você já pagou
Quando alguém compra um imóvel por compromisso de compra e venda, quita o preço, mas não consegue a escritura definitiva — porque o vendedor se recusa, desapareceu ou faleceu —, a adjudicação compulsória é o caminho para transferir a propriedade. Pode ser judicial ou, em muitos casos, extrajudicial.
O que é e para que serve
A adjudicação compulsória é a medida que permite ao promitente comprador — aquele que firmou um compromisso ou promessa de compra e venda e pagou o que foi combinado — obter a transferência da propriedade quando o promitente vendedor não outorga a escritura definitiva espontaneamente.
O direito do promitente comprador está tratado nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. E há um ponto importante consolidado pela jurisprudência: segundo a Súmula 239 do STJ, “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. Ou seja, mesmo contratos particulares não registrados podem, em tese, dar base ao pedido — o que precisa ser verificado no caso concreto.
Via judicial e via extrajudicial
Adjudicação compulsória extrajudicial (em cartório)
Desde a Lei nº 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), tornou-se possível realizar a adjudicação diretamente no cartório de registro de imóveis, sem ação judicial, quando não há litígio. O procedimento exige representação por advogado. Em linhas gerais, envolve a apresentação do contrato, a prova de quitação e a notificação do promitente vendedor, que tem prazo para outorgar a escritura ou impugnar.
Adjudicação compulsória judicial
Quando há conflito, dúvida relevante sobre a documentação, fraude, ou quando a via extrajudicial não é viável, o caminho é a ação judicial. Ela permite resolver as controvérsias e obter a transferência por decisão do juiz.
O que costuma ser analisado
- O contrato: compromisso ou promessa de compra e venda, cessão de direitos ou instrumento equivalente;
- A quitação: prova de que o preço foi integralmente pago (recibos, comprovantes, termo de quitação);
- A ausência de litígio: na via extrajudicial, não pode haver disputa sobre o contrato ou a titularidade;
- A recusa ou impossibilidade: demonstração de que o vendedor (ou seus sucessores) não outorgou a escritura;
- A situação registral: análise da matrícula e da cadeia dominial do imóvel.
Documentos normalmente necessários
- Contrato de promessa/compromisso de compra e venda ou cessão de direitos;
- Documentos pessoais e qualificação completa das partes;
- Provas de quitação do preço;
- Certidão da matrícula atualizada do imóvel;
- Comprovante de notificação do promitente vendedor;
- Comprovante de recolhimento do ITBI (tributo municipal) e certidões aplicáveis.
A relação exata é definida após a análise preliminar do seu caso.
Etapas gerais
Análise do contrato e da quitação
Verificação de que há um compromisso válido e de que o preço foi pago.
Verificação registral
Exame da matrícula do imóvel e da cadeia dominial.
Definição da via
Avaliação da viabilidade da via extrajudicial (cartório) ou da necessidade da via judicial.
Condução do procedimento
Notificação, apresentação da documentação e acompanhamento até a transferência.
Limites e particularidades
A adjudicação compulsória pressupõe um compromisso válido e o cumprimento das obrigações do comprador, especialmente a quitação. Situações com preço em aberto, cláusula de arrependimento, disputa sobre o contrato, fraude ou problemas na cadeia registral podem exigir medidas diferentes ou a via judicial. Cada caso tem particularidades que só a análise dos documentos revela.
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Perguntas frequentes
Meu contrato não foi registrado. Ainda posso pedir?
Segundo a Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso. Ainda assim, é preciso analisar o contrato, a quitação e a situação do imóvel para avaliar a viabilidade.
O vendedor faleceu. Dá para resolver assim mesmo?
Pode ser possível, envolvendo os sucessores do vendedor. É uma situação que precisa ser avaliada quanto à documentação e à via adequada.
Qual a diferença para a usucapião?
A adjudicação parte de um contrato (promessa de compra e venda) quitado. A usucapião parte da posse prolongada com os requisitos legais, independentemente de contrato. A via correta depende da sua situação.
Preciso de advogado para a via de cartório?
Sim. A adjudicação compulsória extrajudicial exige representação por advogado.
Pagou e não recebeu a escritura?
Converse sobre o seu caso e entenda se a adjudicação é o caminho — e por qual via. O contato parte de você.
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